德贤速递|《人民法院报》头版：1600家商铺小业主悬着的心终于放下了！
《人民法院报》2025年5月11日头版刊登
4月13日，在江苏省昆山市北部主干道青阳路与中环高架交汇处，“居然之家天一MALL”这家大型家装商场正举行着开业庆典，现场人头攒动、热闹非凡，欧派家居、红象地板、马可波罗瓷砖……不少群众趁着商家开业优惠前来选购家具建材。
在昆山当地人的记忆里，这座建筑面积超10万平方米的商业广场原名“港龙”，主营业务为装修建材家居销售，前些年一直门可罗雀、冷冷清清，商户入驻率不足50%，购买了商铺的1600余户小业主面临投资失败的境遇。
“等了五年多，商场终于红火起来了！”应邀参加开业活动的商铺业主张先生兴奋地说。
债务危机爆发引发群体性诉讼
港龙城市商业广场（以下简称港龙商场）由成立于2002年的昆山港龙建材有限公司（以下简称港龙公司）自行开发建设，于2016年建成并对外销售。正是看中了港龙商场优越的地理位置和良好的品牌形象，1600余户小业主购入了商场的商铺，并签订合同委托其子公司港龙商业管理有限公司（以下简称港龙商管）集中统一对外招租和运营管理，双方按比例分配收益。
2020年后，港龙商场经营一直不温不火，港龙公司因资金运转出现困难，对商场的运营管理逐渐陷入混乱，入驻商户搬离、拖欠业主租金、欠缴运营费用等情况开始出现。虽然港龙公司通过更换管理方、加大招商力度等举措试图扭转经营颓势，但始终未有起色。
商场经营一度陷入困境，门可罗雀
“我们当初买港龙商场的商铺就是看重公司支付租金的承诺，认为是一个不错的投资。没想到公司经营失败，商场也一直没有起色，预想的租金收益成了一场空。”焦虑不安的情绪开始在张先生等业主群体中蔓延。
自2022年起，大量小业主通过投诉信访等途径向港龙商场所在辖区政府反映情况，部分银行、建筑施工单位等债权人通过诉讼要求港龙公司支付相应款项并进入执行程序，涉及金额超亿元。900余户小业主陆续前往昆山市人民法院提起诉讼，要求港龙公司赔偿损失或收回商铺，港龙商场债务危机彻底爆发。
面对群体性诉讼，昆山法院梳理基本情况后，及时主动与辖区政府沟通协调，通过与属地政府、司法、信访等部门组建专班，联合接待小业主代表，共同倾听业主心声、化解矛盾纠纷、维护和谐稳定。
“经调查研判，如通过执行程序拍卖港龙公司名下不动产，不仅变现困难，且拍卖资金不足以偿还到期大量债务，也无法保证商场持续经营。”昆山法院执行局局长张雪莲认为，化解港龙商场债务危机亟须转变处置思路。
“执行转破产”寻求破局重生之路
专班与业主 、其他债权人代表座谈交流
“法院和我们一起通过与小业主、其他债权人代表多次召开座谈，当面释法明理、讲清商场现状、讨论解决路径，使广大业主不安的情绪逐渐平复。”辖区政府专班工作人员王立飞说道。
经法院明晰各类解纷路径的利弊，为最大限度保障各方合法权益，债权人最终选择“执行转破产”方案，向法院申请港龙公司、港龙商管破产清算，相关诉讼、执行等案件在破产程序中一揽子解决。
2023年4月起，昆山法院经先后审查认定，港龙公司、港龙商管不能履行到期债务，明显缺乏清偿能力，依法裁定受理对港龙公司、港龙商管的破产清算申请，并指定破产管理人。之后，针对港龙公司的投诉、信访等群体性纠纷也全面纳入依法办理轨道。
经破产管理人调查，港龙公司名下资产主要为港龙商场中的自持房地产3.9万平方米和仓储用地约70亩，大部分用于出租并设定抵押权，因抵押时评估价格与当前市场价格差距较大，导致不动产处置难以推进。商场统一整体运行模式下，入驻商户、小业主、第三方商管公司等各方利益诉求协调难度大，破产资产处置工作困难重重。
在昆山法院执破融合团队的指导协助下，破产管理人全面接管港龙公司及港龙商管，积极开展对外应收款的查证与催收，分类实施对房产、土地租赁的管理，实现资产保值增值。同时，执破融合团队将港龙破产案及时导入新设立的昆山市企业重整服务中心，为后续引入新投资人、寻求最优“救治”方案提供保障。
“我们还创新府院联动机制，推动辖区政府与破产管理人、小业主代表共同成立商场第一届物业管理委员会，为债权人参与和监督破产清算过程提供平台，保障业主参与权和知情权，增强对破产工作的理解和支持。”企业重整服务中心主任欧平介绍说。
引入新投资人经营活力焕发
重整后的商场焕发出新的生机
得益于独特的区位优势和成熟的基础配套，港龙商场虽遭遇困境仍受到众多投资人关注，而破产处置工作也迫切需要注入新的投资以盘活资产，但现有债权债务关系、信访投诉等复杂局面让很多投资人望而却步。
“吸引投资人的首要任务就是处置港龙公司在商场的自持房产，清偿债务后剥离港龙公司对商场的控制及不利影响。”欧平认为。
经企业重整服务中心与物业管理委员会、其他债权人沟通，这一方案得到了绝大部分债权人的认同。随后，在辖区政府、企业重整服务中心的积极推进下，某第三方投资人通过司法拍卖拍得港龙公司所持港龙商场房产，并加入物业管理委员会，顺利解决了盘活资产的第一道难题。
如何选择优秀投资人经营商场实现涅槃重生？企业重整服务中心和辖区政府下了一番苦功夫，对新投资人进行了基本“画像”：既能够先期投入资金预付业主部分租金，给业主吃下“定心丸”，又能够为商场带来商铺入驻资源和丰富的行业运营经验。
这是一项难度极高的“联合招商”工作。
在辖区政府、企业重整服务中心的推动推荐下，经过多轮接洽、筛选、比对，物业管理委员会最终选择了昆山某商贸公司作为新投资人接管商场运营，并引入“居然之家”品牌，获得了三分之二以上业主表决通过。某商贸公司先期提供500万元预付小业主部分租金，并承诺每年保底收益，实行“先付后用”，另投入500万元用于商场重新开业运营的费用保障，进一步提升商场购物环境、服务品质。
历时一年半，港龙公司顺利完成破产清算的主要工作。“目前商场招商工作进展顺利，商户入驻率达97%，从国内外顶级品牌到中端亲民品牌应有尽有，我们将把商场打造成区域新的行业标杆，不辜负广大小业主的期待。”某商贸公司总经理章乃世对商场的未来充满信心。
本文转自“江苏高院”公众号
来源：人民法院报
作者：朱 旻（省法院新闻办公室）
蔡 磊 陈 洁（苏州昆山法院）
